Investissement locatif, comment le déclarer aux impôts ?
Si vous avez réalisé un investissement locatif (achat d’un appartement ou maison pour la louer à un tiers), vous devez déclarer cette acquisition mais également les revenus générés par la location.
Cette obligation concerne un bien immobilier neuf ou ancien.
Quand dois-je faire cette déclaration ?
La déclaration doit être faite avec votre déclaration de revenus l’année qui suit votre investissement immobilier.
Vous devez ensuite déclarer chaque année les revenus (c’est à dire les loyers perçus).
Comment déclarer aux impôts mon investissement locatif ?
Nous avons vu précédemment pourquoi il faut faire la déclaration, et quand. Regardons maintenant comment réaliser cette déclaration aux impôts.
Votre achat doit être déclaré en utilisant le formulaire 2044. Dans ce formulaire, vous allez également indiquer si vous bénéficiez ou non d’un dispositif fiscal particulier, par exemple le dispositif Pinel ou Pinel+, ou le dispositif Censi-Bouvard etc
Si vous bénéficiez d’un dispositif fiscal, vous devez ainsi compléter également le formulaire 2044EB la première année afin de déclarer le dispositif. Vous devez prendre éventuellement l’engagement de location correspondant (cas du Pinel/Pinel+ par exemple).
Dans le cas d’un logement loué vide, vous devez ensuite choisir entre le :
- régime réel, qui permet de déduire toutes les dépenses (frais de gestion, charges de prêt etc), mais avec une imposition sur les loyers sans abattement
- régime micro-foncier, qui ne vous permet pas de réduire de charge (comme votre prêt par exemple) mais qui apporte un abattement de 30% forfaitaire sur les loyers
Dans le cas d’un logement loué en meublé, vous êtes imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous devez choisir entre les status suivants :
- loueur meublé non professionnel (LMNP), qui vous permet de bénéficier du dispositif fiscal Censi-Bouvard par exemple, mais est limité à 23 000 euros de revenus par an
- loueur meublé professionnel (LMP), quand les revenus locatifs dépassent 23 000 euros par an, qui ne permet de bénéficier de certains dispositifs fiscaux de réduction d’impôt. Il permet en revanche d’amortir la valeur du bien, de bénéficier plus rapidement d’exonération des plus-values, de générer du déficit imputable sur vos autres revenus d’activité etc
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