Frais de notaire dans le neuf : combien et pourquoi en 2026
C’est l’un des avantages financiers les plus concrets de l’achat neuf, et pourtant l’un des plus mal compris. Les « frais de notaire » sont bien plus bas dans le neuf que dans l’ancien — l’écart se chiffre en milliers d’euros. Voici pourquoi, avec les chiffres exacts de 2026.
« Frais de notaire » : un nom trompeur
Premier malentendu à lever : ce qu’on appelle « frais de notaire » sont en réalité des frais d’acquisition, et le notaire n’en garde qu’une petite part. Pour un bien ancien, environ 70 à 80 % de ces frais sont des taxes reversées à l’État, au département et à la commune — les fameux droits de mutation à titre onéreux (DMTO).
La rémunération réelle du notaire (ses « émoluments »), elle, est encadrée par un barème national dégressif et ne représente qu’environ 0,8 à 1,3 % du prix. Le reste, ce sont des taxes et quelques débours (frais de dossier, formalités).
Combien dans le neuf ?
Dans le neuf, les frais d’acquisition tournent autour de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien. La raison est fiscale : un logement neuf vendu par un promoteur est soumis à la TVA (incluse dans le prix affiché). En contrepartie, il échappe aux droits de mutation pleins : on ne paie qu’une taxe de publicité foncière réduite, d’environ 0,715 %, au lieu des 5,8 à 6,3 % de l’ancien.
Autrement dit, sur un même prix d’achat, le poste « frais de notaire » est divisé par deux ou trois dans le neuf.
Pourquoi l’ancien coûte plus cher — et a encore augmenté
Dans l’ancien, les DMTO se composent d’une taxe départementale (4,5 % au standard), d’une taxe communale (1,20 %) et de frais d’assiette, soit un total de l’ordre de 5,8 à 6,3 %.
Et ce coût a augmenté récemment : la loi de finances 2025 a autorisé les départements à relever leur part de 0,5 point. Depuis le 1er avril 2025, la grande majorité d’entre eux (plus de 80 départements) appliquent le taux majoré, autour de 6,3 % — une hausse en vigueur jusqu’en 2028. De quoi alourdir encore la facture d’un achat dans l’ancien.
L’exonération pour les primo-accédants
Bonne nouvelle pour les premiers achats : les primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale sont exonérés de cette hausse de 0,5 point (article 116 de la loi de finances 2025). Attention, l’exonération porte sur la majoration, pas sur la totalité des DMTO — et son application dépend de la situation (quote-part en cas d’achat à plusieurs, régime matrimonial, destination du logement). À examiner avec votre notaire.
Un exemple chiffré
Prenons un appartement de 280 000 € (chiffres arrondis, à titre d’illustration) :
- dans le neuf, la taxe de publicité foncière à 0,715 % représente environ 2 000 € ; en ajoutant les émoluments et débours, les frais d’acquisition s’établissent autour de 2 à 3 % ;
- dans l’ancien, avec des DMTO à 6,3 %, les seules taxes dépassent 17 000 €.
Sur cette base, acheter neuf plutôt qu’ancien représente une économie de l’ordre de 15 000 € de frais d’acquisition — un budget qu’on préfère consacrer à son logement.
Bon à savoir
Quelques points utiles pour bien anticiper :
- C’est la date de signature de l’acte authentique chez le notaire qui fixe le taux applicable, pas celle du compromis ou de la réservation.
- Pour les transactions supérieures à 100 000 €, le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments — c’est un droit, n’hésitez pas à la demander.
- Jusqu’à fin 2026, un parent ou grand-parent peut donner jusqu’à 100 000 € en exonération de droits, à condition que la somme serve à acheter un logement neuf en résidence principale : un coup de pouce supplémentaire, propre au neuf.
En résumé
Dans le neuf, les frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien) représentent une économie immédiate de plusieurs milliers d’euros — un avantage qui s’ajoute à l’absence de travaux et à la performance énergétique. C’est l’un des éléments à intégrer dès le départ dans le calcul d’un achat.
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Information à jour en juin 2026. Les taux de DMTO varient selon les départements et évoluent dans le temps ; le montant exact de vos frais d’acquisition doit être confirmé par votre notaire. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil personnalisé.
